在酒店行业进入存量竞争时代，如何盘活老旧酒店资产、提升市场竞争力和投资回报，成为摆在每位酒店管理者面前的现实课题。每一座酒店都有其独特的历史与价值，关键在于如何找到合适的方式，使其焕发新生。北京华侨夜泊君亭酒店所采取的策略并非简单的翻新改造，而是基于精准的品牌定位、精细化的运营管理，以及长期可持续发展的投资理念，全方位提升酒店的坪效、人效、能效，实现存量资产的价值化。

北京华侨夜泊君亭酒店的前身是北京华侨饭店，由爱国侨领何香凝女士提议，建筑学家梁思成先生设计，拥有深厚的文化底蕴和独特的中式庭院风格。接手改造时，我们深知这座建筑的价值远不止于其物理空间，更在于它所承载的历史与文化。因此，我们决定在保留其文化特色的基础上，融入现代高端酒店的服务理念，将其定位为高端历史文化旅游目的地酒店。 

文化赋能是这一改造策略的核心。我们通过空间设计、服务场景和品牌叙事的结合，让客人在入住期间不仅能享受舒适的现代化体验，更能感受到历史文化的韵味。庭院中独特的沉浸式文化氛围，通过光影艺术和传统音乐，让客人在踏入酒店的瞬间就能感受到深厚的文化氛围。

当下，商务旅客和高端消费群体的需求早已超越了基础的住宿功能。他们渴望的是一种高品质、个性化且富有文化氛围的居住体验。因此，我们将酒店房价定位在1000元以上，主动切入中高端市场。这一决策并非仅仅基于市场调研，而是源于我们对酒店独特价值的深刻理解。酒店地处东城区的核心地段，毗邻雍和宫、国子监等著名景点，交通便利，周边配套设施完善。更重要的是，酒店本身的历史文化背景和建筑风格，赋予了它不可复制的独特性。这样的价值，自然需要与之匹配的价格体系。

再加上我们精心设计了一系列产品和服务，确保每一位客人都能感受到物有所值。从精致典雅的客房到丰富的餐饮体验，从文化体验活动到完善的配套设施，每一个细节都经过精心打磨。

1.提升坪效—让每一寸空间更具价值

接手北京华侨夜泊君亭酒店这座承载着深厚历史意义的建筑时，我们的目标始终清晰而坚定：不仅要完整保留其独特的历史文化价值，更要将其精心打造为一个高端的历史文化旅游目的地。这不仅仅是一座酒店，更是一个能让客人深度体验北京文化精髓的平台。为了实现这一目标，我们在空间设计上进行了深度思考和精心规划。我们深知，每一寸空间都蕴含着无限价值，而我们的任务就是让这些空间发挥出大的价值。

建筑遗产的活化利用：酒店由梁思成先生于1950年代设计，完整保留了中式四合院建筑格局与雕梁画栋、绿色琉璃瓦等历史元素。改造中特别修复了外立面纹样、原楼梯扶手等细节，并通过玻璃屋顶引入自然光，实现新旧交融的视觉体验。住客可透过客房窗景感受胡同院落的烟火气，或在中庭酒廊俯瞰庭院松柏流水，沉浸于“住在历史里”的独特氛围。

功能复合化：我们将健身房与客用洗衣房合并为融合式设施，既节省了空间，又提高了利用率，让客人在忙碌的商务或旅行中，依然能够保持健康的生活状态。前台与大堂吧一体化设计，使客人在办理入住时即可享受饮品服务，提升了空间效率，我们还通过功能空间的整合，进一步提升了服务效率，让客人从踏入酒店的那一刻起，就能感受到家一般的温暖与关怀。

大堂与前台大堂吧一体化

文化赋能空间：我们在中庭休息区设置了古籍阅读、书法体验和北京小吃吧台，打造了一个兼具文化展示与社交功能的共享空间。部分楼层增设了主题行政酒廊《兰亭》，不仅增强了空间的溢价能力，更让客人在休闲时光中，能够沉浸于北京的历史文化氛围之中。作为复合生活空间，它既方便客人放松身心，也满足了现代人对互动和交流的需求。这种空间的优化不仅提升了酒店的坪效，更让客人在入住期间感受到酒店的用心和独特魅力。

精细化客房设计：我们推出了9种房型，包括胡同主题单人间和全景庭院套房，通过差异化产品提升空间收益。采用通透式隔断和可移动家具，使客房空间利用率提升了15%。在客房设计上，我们注重空间的通透感和舒适度，部分房间可以直接观赏到胡同街景或庭院花园景观。这样的设计不仅提升了客人的居住体验，也让每一平方米的空间都能创造出更高的价值。

北京胡同文化主题单人间

闲置空间转租社会餐饮：我们通过引入《炉灶江南》江浙菜系餐厅这样的社会餐饮资源，实现了餐饮服务的多元化升级，同时优化了院内功能空间的利用效率。这种做法不仅提升了客人的用餐选择，还通过专业化餐饮团队的运营，降低了酒店自建餐饮体系的成本压力，体现了“减员增效”的现代管理理念。通过这些精心设计的空间和服务，北京华侨夜泊君亭酒店不仅提升了坪效，还为每一位客人提供了一个舒适、健康且充满文化氛围的住宿环境。

2. 提升人效—管理数字化，服务精细化

在管理上，我们全面引入了君亭集团的“BAS”模式（Bed住宿+Art文化艺术+Service 服务），结合精细化运营和数字化管理，大幅提升人效。这种模式的核心在于通过智能管理系统优化人力配置，减少不必要的人力成本，同时提高运营效率。例如，我们引入了智能客房管理系统及机器人送物服务，客人可以轻松控制房间内的灯光、窗帘和空调，这样的智能化设计不仅提升了客人的便利性，也减少了前台和客房服务的人力需求。

在人力资源管理方面，我们进行了科学的精准配置。酒店共有员工52人，服务176间客房，人房比低至0.29。通过科学测算，我们实现了人力资源的配置，既保障了服务质量，又提升了运营效率。同时，我们对二线部门进行了精简优化。财务部门仅设2人，人力资源部1人。这种精简不仅降低了管理成本，还提升了跨岗协作的效率，让团队能够更加灵活地应对各种需求。

此外，我们借鉴社会餐饮的招聘模式，优化了岗位技能要求，培养了一支可覆盖多岗位的复合型服务团队。这种“一专多能”的人才培养模式，既保障了服务质量，又提升了人效，让每一位员工都能在多个岗位上发挥价值。例如，健身房与洗衣房的合并、前台与大堂吧的一体化设计，减少了服务动线的交叉，让客人在享受服务时更加便捷，同时也提升了服务响应速度。

这些举措不仅体现了酒店在人力资源管理上的精细化运营，更通过高效的服务体系支撑了“文化+服务”的个性化体验升级。

3. 提升能效—降低运营成本，实现可持续发展

在存量酒店改造中，我们始终坚信，真正的焕活不仅仅是表面的翻新，更应着眼于长期的可持续发展。北京华侨夜泊君亭酒店的改造，正是基于这一理念，通过一系列能效优化措施，实现了运营成本的降低和可持续发展目标。

首先，我们引入了现代化智能管理系统，全面提升能源利用效率。我们还引入了智能温控系统，客人可以通过房间内的控制面板，精准调节房间内的温度和空调模式。这些智能化措施不仅让能耗降低了10%以上，还为客人提供了更加舒适和便捷的住宿体验。

其次，我们对供应链管理进行了优化，通过集采和精细化成本管控，有效降低了日常运营成本。我们与本地供应商建立了长期合作关系，通过集中采购食材和用品，不仅确保了产品质量，还降低了采购成本。这种精细化的供应链管理，不仅让酒店的运营更加高效，也让我们的服务更加稳定和可持续。

1.强化地域特色，创造文化沉浸感

北京华侨夜泊君亭酒店的运营，始终围绕着“强化地域特色，创造文化沉浸感”这一核心理念展开，通过一系列精心设计的服务和活动，让客人在入住期间能够深度体验北京的独特文化魅力。

每一位入住的客人都会收到与华侨博物馆联合推出的免费参观门票。这张门票不仅是对北京历史文化的深度链接，更是我们对客人的一份心意。门票上不仅展示了酒店背后的故事与文化，还融入了梁思成设计的建筑历史和华侨情结。当客人收到这样一份惊喜时，不仅能感受到酒店的用心，更能深入体验北京的文化魅力。

酒店的四季花园餐厅是强化地域特色的重要场所之一。我们与本地厨师团队紧密合作，推出了一系列融合本地特色的定制菜单。其中，“老北京炸酱面套餐”和“宫廷点心拼盘”深受客人喜爱。这些菜品不仅还原了老北京的传统风味，更通过现代烹饪手法进行了改良，让每一位客人在品尝中感受到北京的历史与现代的交融。

四季花园餐厅

为了进一步增强酒店的文化氛围，我们定期策划并举办各类文化沙龙和艺术展览。例如，酒店与北京艺术学院合作，定期举办书法和绘画展览，吸引了大量文化艺术爱好者。这些活动不仅为客人提供了深入了解北京文化的平台，更让酒店成为了一个文化交流的中心。

2.差异化运营，“一店一品”策略

在君亭酒店集团的运营理念中，每一家酒店都坚持差异化经营，避免“标准化连锁”的同质化竞争。北京华侨夜泊君亭酒店不仅提供高端的住宿体验，更通过独特的文化调性，为客人带来与众不同的感受。

在酒店的贵宾厅，我们特别设置了酒店专属文化体验区，让客人可以深入了解酒店的历史背景及建筑特色。这里展示了酒店的历史照片、梁思成先生的设计手稿，以及华侨饭店的历史故事。这些珍贵的资料不仅记录了酒店的发展历程，更让客人在等待商务会议的间隙，也能感受到深厚的文化底蕴。

为了让客人将这份独特的文化体验带回家，我们与本地手工艺人合作，推出了以梁思成设计元素为主题的纪念品、雍和宫的香灰琉璃手串、定制笔记本和明信片。这些文创产品不仅具有实用价值，更承载着北京华侨夜泊君亭酒店的历史与文化，成为客人旅程中的一份珍贵纪念。

通过这些精心设计的服务和活动，北京华侨夜泊君亭酒店不仅为客人提供了一个舒适的住宿环境，更成为了一个连接北京历史文化的桥梁。在这里，每一位客人都能通过美食、艺术、文化活动和周边旅游资源，深度体验北京的独特魅力。

作为北京华侨夜泊君亭酒店的总经理，我深知存量酒店焕活的挑战，但我也始终坚信，每一家酒店都有属于它的独特价值，关键在于如何通过精准的策略和高效的执行，让它重新焕发光彩。

存量酒店的焕活，不只是简单的翻新升级，而是要从品牌定位、文化赋能、空间优化、管理升级等多方面进行系统化改造。通过精准的市场定位、精细化运营和差异化竞争策略，我们成功将北京华侨夜泊君亭酒店打造为一个兼具历史文化底蕴与现代商务需求的标杆酒店。

这一模式不仅提升了酒店的坪效、人效、能效，也加速了投资回报，使酒店在存量市场竞争中占据了优势。对于整个行业而言，存量焕活的关键，在于找到酒店自身的核心价值，并通过科学的方法放大这种价值。未来，我希望能与更多同行探讨存量焕活的更多可能性，共同推动中国酒店行业的创新发展。

（本文转载：酒店评论）